Die Werbung mit „provisionsfrei“ für die Vermittlung von Mietwohnungen ist irreführend. Die Provisionsfreiheit ist seit Einführung des Bestellerprinzips selbstverständlich (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 22.10.2019, Az. 6 U 54/18).
Der Fall
Auf einem Immobilienmarktplatz wurden Mietwohnungen als „provisionsfrei“ beworben. Diese Werbung betraf auch solche Mietwohnungen, für die bereits der Vermieter einen Vermittlungsauftrag erteilt hatte.
Seit dem Jahr 2015 gilt für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnraum das sogenannte Bestellerprinzip. Danach zahlt derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Hierzu heißt es in § 2 Abs. 1a WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung:
„Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten (§ 6 Absatz 1).“
Unzulässige Werbung mit Selbstverständlichkeiten
Das OLG Brandenburg bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Neuruppin (Urteil vom 14.02.2018, Az. 6 O 37/17). Es sei irreführend und damit wettbewerbswidrig, Mietwohnungen als „provisionsfrei“ zu bewerben, wenn der Vermieter bereits einen Vermittlungsauftrag erteilt hat. Denn dann ist die Provisionsfreiheit aufgrund des Bestellerprinzips selbstverständlich. Daher werde durch die angegriffene Werbung der unzutreffende Eindruck erweckt, dass mit dem beworbenen Angebot ein besonderer Vorteil verbunden sei.
Die Werbung mit objektiv richtigen Angaben kann unzulässig sein, wenn sie bei einem erheblichen Teil der Verbraucher einen unrichtigen Eindruck erweckt. Dies ist z.B. der Fall, wenn in der Werbung eine Selbstverständlichkeit so betont wird, dass sie für den Werbeadressaten als etwas besonderes erscheint (BGH, Urteil vom 28.11.2013, Az. I ZR 34/13). Das Oberlandesgericht teilte die Auffassung des Landgerichts, dass ein erheblicher Teil der angesprochenen Verbraucher über das 2015 neu eingeführte Bestellerprinzip nicht ausreichend informiert gewesen sei. Nicht jeder Mieter habe seit Einführung des Bestellerprinzips seine Wohnungen gewechselt. Jedenfalls gegenüber solchen Verbrauchern wurde daher eine vermeintliche Besonderheit des Vermittlungsangebots herausgestellt, die tatsächlich nicht bestand.
(Noch) Keine Anwendung auf Gewerbe- und Kaufimmobilien
Das Bestellerprinzip § 2 Abs. 1a WoVermR gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen. Gewerbe- und Kaufimmobilien dürfen daher grundsätzlich weiterhin als „provisionsfrei“ beworben werden. Dies wird sich aber für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser ändern, wenn der entsprechende Gesetzesentwurf der Bundesregierung in Kraft tritt (möglicherweise im Herbst 2020). Dann sollten auch solche Immobilienangeboten nicht als „provisionsfrei“ beworben werden.
